[투자] 가계발 금융위기와 부동산 전망 - 최윤식

 

 

 

 

[투자] 가계발 금융위기와 부동산 전망 - 최윤식

 

 

안녕하세요 I&J appa입니다.

이번에 포스팅할 내용은 유튜브 신사임당님 채널에서 알게 된 분이에요.

아시아 미래인재 연구소장 최윤식님의 이야기 지금 시작하겠습니다.

 

 

국가의 내수경제를 키우는 법은 크게 두 가지가 있다.
국민의 소득이 많아지는 법과 자산시장을 키우는 법이다.

우리나라는 자산시장 중 부동산 시장이 상당히 커져있는 상태이다. 부동산시장이 활성화되면 건설업이 살아나며 그에 파생되는 일이 생겨 국가 GDP가 늘어날 수 있다. 하지만 필연적으로 나타나는 부작용도 있는데 알아보도록 하자.

 

§ 필연적으로 나타나는 부작용

많은 사람들이 부동산을 살 때 빚을 내서 산다. 이것은 가계부채가 늘어나는 것을 의미한다.
월급보다 부동산 투자가 훨씬 소득면에서 앞선다면 많은 이들이 더 많은 부채를 안고 투기에 몰리게 되고 필연적으로 부동산 가격에 버블이 낀다.
현재 우리나라의 가계부채는 1790조 원이다. 이 가계도 영원히 빚으로 끌고 갈 수없다. 개인이 번 돈에서 금융비용을 감당할 수 없는 수준이 되면 집을 포기하게 돼 차압하여 경매에 나오게 된다.
이 가계발 금융위기가 미국에서는 2008년, 유럽에서는 2012년에 찾아왔다. 그리스는 더 나아가서 정부의 금융위기상태이다.
금융위기는 기업, 가계, 정부 이 세 가지가 돌아가며 나타나게 되는데 우리는 가계발 금융위기를 목전에 두고 있다.

§ 가계발 금융위기

현재 우리나라의 가계부채는 1700조 원을 넘어섰다. 기업의 부채가 2000조를 조금 넘는 것을 감안한다면 천문학적인 금액이다. 
이 많은 가계부채를 가지고 있는데 얼마나 버틸 것 같은가?
서울 아파트값이 평균 9억 원이고 강남은 12억이다.

9억이라는 금액은 세전 연봉 1억의 셀러리맨이 생활비와 세금을 제하고 가까스로 30년 만기로 갚을 수 있는 금액이다.  통계청 발표에 의하면 연봉 1억 이상 인구가 전체에 비해 3.6%밖에 안된다. 10억 이상의 현금자산을 가진 인구는 30만 명이 조금 넘는다. 이 인구들이 10억대 아파트를 사고 만기 30년까지 금융사고 없이 상환여력이 있는 사람들이다. 이 아파트들이 13억이 되고 15억이 되면 누가 살 수 있겠는가? 언제든 터지게 되어있다.

우리나라는 건국 이래로 가장 낮은 금리를 유지 중이지만 만약 금리가 인상된다면 부담이 커질 것이다. 
국가가 저금리 장기간 유지할 수 있는 경우는 하나밖에 없다. 장기 저성장에 빠지게 되는 것이다.

만약 장기 저성장으로 인한 장기 저금리가 된다면 기업에서 외국자본이 빠져나가기 시작하고 내부에서 소비가 줄어 더욱 좋지 않은 결과가 발생한다. 지금은 미국의 경제 충격, 세계경제의 침체 등으로 국가에서 돈을 풀어 유동성을 만들고 소비 진작을 시키기 위해 빚을 내서 투자하라고 금리를 낮추는 것인데 부작용으로 인하여 필연적으로 금리를 올린다.

원금상환이라는 문제도 있다. 지금 나이가 40~50대의 경우 앞으로 길어야 20년 짧으면 10년 뒤에는 은퇴를 하거나 회사를 그만두게 된다. 은퇴 후 원금을 상환하려면 집을 팔아야 하는데 집이 팔리지 않는다면 문제가 더 커진다. 결국 차압하여 경매에 나오게 되는데 이런 매물들이 쏟아지기 시작하면 부동산의 가격은 걷잡을 수 없이 떨어진다.

 

§ 영끌(영혼까지 끌어모으다)로 아파트 사지 마라!

부채는 이미 써버린 돈으로 주워 담을 수 없다. 현재 가계부채의 심각성을 정부에서는 알고 있는 상황이고 지금이라도 문제의 심각을 느끼고 조심하려해도 할 수 있는 것이 부채를 더 늘지 않게 하는 것뿐이다. 이미 생겨 버린 문제는 결국 터질 것이기 때문에 더 크지않게 만드는 것만이 할 수 있는 일이다.

 

가장 이상적인 해결책은 국민들이 낭비를 줄이고 상환을 하는 것이지만 사람들은 스스로 이것을 하지 못한다. 역사가 그랬다. 보통은 내가 정말 힘들다고 느끼는 순간까지 빚을 빌려 쓰고 마지막에 외부적 압박이 들어와야 총력을 다해 갚아나간다.
앞으로 정부에서는 부채를 묶는 정책을 계속 만들어낼 것이다.
나의 개인적인 생각에는 이미 늦었다고 보지만 지금이라도 정부가 나선다면 추가 피해자를 막을 수 있다. 다만 염려되는 것이 부동산이 흔히 말해 미친 가격을 유지하니 20~30대의 젊은 세대는 영원히 집을 못 살 것 같은 불안에 영 끌 하여 집을 산다. 이것은 굉장히 위험한 투기 방법이다.
부동산은 가격이 적당히 조정되어 40~50대가 팔 때 20~30대가 사주면 과도한 부동산의 폭락을 막아줄 수 있다. 하지만 지금은 젊은 세대가 가장 고점의 가격에서 매입하고 있기 때문에 부동산의 하락이 시작되면 밑에서 매물을 받아줄 지지선이 없어진다.

보통의 사람들은 부동산으로 시세차익이 나면 현금화하지 않고 더 많은 부채를 얹어 더 비싼 부동산을 산다. 결국 돈이 은행에 있는 것이 아닌 아파트에 다 들어가 있다. 엄연히 따지면 자본이 늘었지만 빚도 늘었다.
지금 부동산 시장은 20~50대의 모든 연령대가 소형, 중형, 대형, 고급 부동산의 고점에 물려있는 상황이다. 흔히 부동산으로 돈을 벌었다고 하는 사람들도 굉장히 위험한 상황이다. 재산을 현금으로 가지고 있는 것이 아닌 장부상의 가치만 올라가 있기 때문이다.
이러한 이유로 부동산은 정상적인 가격조정보다 과도하게 빠질 확률이 높다. 

여기서 문제가 생긴다. 부동산의 가격이 내려가면 장부상의 가격만 낮아지면 좋은데 은행에서 자산의 가치를 낮게 측정한다. 즉 담보의 가치가 줄어들기 때문에 원금 일부 상환을 요청한다. 그렇게 되면 대출심사가 깐깐해지고 어려워져 기준금리가 낮아도 돈을 빌리기 힘들기 때문에 시중이자는 올라간다.

사람들은 내가 살고 있는 집을 포기할 수가 없다. 따라서 월급에서 총력을 다해 소비를 줄여 금융비용의 압박을 견뎌내어야 한다. 이는 실물경제의 소비가 줄어 기업에 타격이 온다. 이 기업을 타격은 구조조정이나 임금 삭감 및 동결로 이어진다.
이러한 영향들은 연쇄적으로 밀려온다.

§ 사람들의 흔한 착각

사람들은 큰 착각을 한다. 우리나라는 특이한 케이스라는 것이다.
가계의 부채가 이렇게 쌓였는데도 금융위기가 일어나지 않더라. 
부동산 가격이 이렇게 올랐는데도 버블 붕괴가 일어나지 않더라.
우리나라는 미국, 유럽, 일본과는 다르다.
이런 생각은 굉장히 곤란하다. 역사가 말한다.

§ 부동산의 전망

부동산은 서울이나 요충지는 앞으로도 충분히 오를 수 있다고 생각한다. 하지만 얼마 나오르느냐가 더 중요하다.
만약에 2020년 오늘 집을 사서 5년 뒤 판매한다고 가정하자. 살 때의 세금, 유지 세금, 복비, 이자비용, 원금의 기회비용, 매도 시 세금 등을 감안했을 때 30%의 상승도 손해일 수 있다. 앞으로 부동산을 사려면 5년 후 50%가 오를 것이라 예상된다면 사도 좋다.

지금 상황에서는 집을 사도 불편하고 사지 않아도 불편하다. 그렇다면 내가 감당할 수 있는 불편함이 더 낫다.
부동산을 사고 10년, 20년 빚을 갚다가 은퇴 후 상환이 불가능해져 경매로 넘어갈 가능성을 안고 살아가는 불편함과 외곽지역에서 살면서 출퇴근의 불편함 또는 월세를 전전하며 살아가는 불편함 중 선택하여야 한다. 이것은 개인의 선택이다.

§ 자신에게 투자하라

내 자산의 대부분이 부동산에 들어간가는 것은 내가 생각한 것보다 더 많은 것을 포기해야 할 수 있다. 특히 부동산은 부채를 안고 사기 때문에 미래 자산까지 넣은 것이라 보면 된다. 
집에 올인을 하면 총력을 다하여 사는 것이기 때문에 앞으로 나의 더 좋은 직장, 은퇴 후 노후준비를 위한 모든 것을 포기하고 인생을 오직 집을 위해 살아야 한다.

집을 포기한다면 조금 더 여유가 생긴다. 이제는 이 돈을 자기에게 투자하여야 한다.
앞으로 100년을 살 것인데 우리는 50년을 일한다. 이 일하는 50년 동안에도 직장을 옮기며 급여가 상승하거나 내려갈 수가 있다. 이것은 결국 나의 실력에 달렸다. 나의 실력을 늘리는 데에는 노력과 시간이 들지만 비용 역시 발생한다.
지금은 세계경제가 어렵지만 경제에는 굴곡이 있기 때문에 앞으로 좋아질 것이다. 요즘은 특히 미래산업으로 체인지가 되어가고 있는 시기다. 지금 현재는 기회가 줄어드는 것 같이 보이지만 나중에는 기회가 늘어날 것이다. 앞으로 다가올 기회를 잡으려면 내가 준비를 해야 한다.

§ 지금은 무엇을 사야 하나?

요즘은 과거보다 금융상품이 많이 발전했다. 과거에는 할 수 없던 국가단위 투자를 할 수 있게 되었는데 이것이 국가 index다. 미국을 예로 들면 S&P500, NASDAQ, 다우존스 지수를 말한다.
세계적으로 시가총액 1조 달러가 넘는 기업이 나오기 시작한다. 애플과 같은기업이다. 그런 기업보다 더 안전한 곳이 미국이다. 아마존은 망해도 미국은 망하지 않는다. 우리는 이런 국가 인덱스에 투자하여야 한다. 어느 나라가 망하지 않을 것인가만 선택하면 된다. 다만 인덱스이기 때문에 수익률이 조금 떨어질 수 있으나 은행보다 훨씬 좋다. 장기로 투자한다면 리스크도 낮다.

여력이 된다면 그런 상품에 장기로 투자하고 일부를 자기 자신에게 투자하는 것이 가장 현명한 선택이라 본다.

 

 

 

여기까지 최윤식님의 이야기입니다.

많은 참고가 되었으면 하고 위에서 설명하고있는 국가인덱스투자는 결국 SPY같은 ETF투자를 이야기한답니다.

읽어주셔서 감사합니다.

항상건강하세요 ^^